您在美国看房买房前必须的一封信

准备买房，首要的就是办理贷款！在办理贷款中，前期最重要的就是拿到贷款预批信（Pre-approval Letter）。拿到这封信之后，才具备下offer的资格。

这封贷款预批信到底重要在哪里？

一 Pre-approval Letter是什么？

Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的贷款额度，是贷款人有能力购买房子的证明。卖家在接受offer之前都会要求买家提交Pre-approval letter。

二 Pre-approval letter的种类

Pre-approval letter分为两种，第一种是Pre-approval，第二种是underwritten pre-approval。

第一种Pre-approval。审查很简单，通常一天左右就可以出具。估算的贷款额度不一定准确。后期贷款的变数相对更大，存在贷不到款的可能性。

第二种是underwritten Pre-approval。贷款银行会提前审批贷款人的文件。审查过程很仔细，所以需要3-14天时间才会出具贷款预批信。因为预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会给你贷款，offer也更具有竞争力。

三 Pre-approval letter的作用

大家可以把Pre-approval letter理解成贷款能力的证明书。

首先，对于贷款人来说，Pre-approval Letter可以让你明确自己能够买得起什么价位的房子。

另一方面，也可以向卖家证明贷款能力和经济实力，更有可能顺利完成交易，从而让卖家更想把房子卖给你。

办理Pre-approval中的疑问：

1. Pre-approval letter需要找很多家贷款银行吗？

一般建议找2-3家银行。这样做的好处是，根据不同银行批的额度，你可以判断自己的贷款风险。

比如你找了两家银行，一家批准了100万的额度，另一家批准了105万的额度，这两个额度差不多，都在105万左右，所以你大概能够确定自己可以贷到105万。因为每个银行预批的贷款额度可能存在一定差异，你可以通过比较银行批准的额度，选择更高额度的Pre-approval letter。

2. 做Pre-approval的贷款银行跟最后使用的一定要是同一家吗？

不需要。所有的贷款银行做两种Pre-approval都是免费的。办理文件时，银行也不会强制要求你买房之后必须选择他们来办理贷款手续。

所以大家在前期做Pre-approval的时候，可以同时在多家贷款银行办理文件，对比找到一个最靠谱的贷款机构，用来办理房贷。

3. Pre-approval的购买金额（ purchase price）应该怎么填写？

我们一般建议你了解一下自己最高的额度是多少，这样在看房的过程中可选择的范围能够更大。比如在填写购买金额的时候写了70万，但是看房的过程中发现自己喜欢的房子价位都在80-100万，这就会非常尴尬。

为了避免这种情况，建议你根据自己最高的贷款额度来填写购买金额。

4. Pre-approval 需要 hard pull 信用记录吗？

如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般贷款机构都要hard pull 你的信用分数、收入、银行存款、工作记录、报税等记录。

不过多家银行在一定时间内（一般都是两周左右），多次hard pull不会对信用分数造成负面影响。

5. Pre-approval letter的有效期

不同贷款机构的Pre-approval letter的有效期不同。一般来说有效期是60-90天。所以说只要你在pre-approval有效的60-90天内买房子，同一个贷款机构是不需要再hard pull一次你的信用记录的。

如果超过了有效期，贷款机构会再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。更新流程非常简单，银行只需要再看一遍近期的材料以及情况，就可以给你进行更新。